作者：丁安华招商银行首席经济学家
房地产税：基于资本化模型的思考和建议音频：00:00/03:32话题#招商银行首席观点14个
本文即将发表于《清华金融评论》年第12期
为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权的试点期限为五年，以便总结经验，待条件成熟时，及时制定法律。经过多年讨论和试点，房地产税改革渐行渐近。
一、房地产税资本化:文献简述
我们先看一个例子。假定小王和小张打算在某小区购房，他们分别看中了区位、朝向和户型几乎完全一样的房子，成交价均为万。由于某种原因，小王豁免缴纳房产税，而小张每年需要缴纳房屋成交价1%的房产税。小张有理由感到不合算。我们的问题是：小张购房的真实成本比小王要高多少呢？
这是一个典型的税收资本化问题。理论上，应该对未来的房产税开支进行贴现转化为资本。假定贴现期无限，有公式：
其中，T是房产税的变化，V是房屋资本价值的变化，r是折现率，n是纳税年份。若按房屋价值1%的税率，小张每年需要支付1万元的房产税，假定折现率为2%，可得房产税的负净现值为50万。可见，小张购房的真实成本是万，比小王的房子贵50%！
这是标准的资本化理论（Oates,）的核心：房屋的价格由住房收入的全部流量减去拥有房屋的所有支出的净现值决定。人们通常将房价收入比（pricetoin