一、*策文件
《财*部国家税务总局关于扩大有关*府性基金免征范围的通知》（财税〔〕12号）
《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第16号）
《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税*策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告年第4号）
《财*部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收*策的通知》（财税〔〕24号）
财*部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免*策的通知(财税〔〕13号)
二、文件理解
△财税〔〕12号第一条，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
理解要点：销售额按月10万（按季度30万）以下免征教育附加和地方教育附加，适用对象是缴纳义务人，不限定个人、一般纳税人还是小规模。
△国家税务总局公告年第4号第四条，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
理解要点：其他个人是指个人，租金可平均分摊。结合上一个*策，个人出租住房月租金不超过10万，可以免征增值税、教育附加和地方教育附加。
△国家税务总局公告年第16号,整个文件对不同纳税人对增值税缴纳进行详细的规定。
理解要点：出租不动产增值税计算，主要归纳如下：
△财税〔〕24号第二条，支持住房租赁市场发展的税收*策（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
理解要点：个人出租住房，免征印花税、城镇土地使用税，房产税4%，个人所得税减按10%。
△财税〔〕13号第一、四、五条，小规模纳税人减半征收“六税两费”。
三、实例分析
情形一、个人出租不动产
1、张三为A市人，出租位于B市的一套三居室，不含税月租金8万，应交的税有哪些？
增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、城镇土地使用税、地方教育费附加免征；
房产税：按照租金减半征收，8万*4%*50%=元
个人所得税：按照财产租赁所得，个税=（月租金-税费）*80%*10%=（-）*80%*10%=元
补充知识点：个人所得税中租金允许扣除相关租赁税费和修缮费用，修缮费用上限，准予下期扣除。
2、张三为A市人，1月将位于B市的一套三居室出租，含税月租金11万，当月收取租金22万，1月应交的税有哪些？
增值税：÷（1+5%）*1.5%=.43元
城市维护建设税：.43*7%*50%=55
教育费附加、地方教育费附加：.43*（3%+2%）*50%=39.29
房产税：按照租金减半征收，11万÷1.05*4%*50%=.24元
个人所得税：按照财产租赁所得，个税=（月租金-税费）*80%*10%=（÷1.05-.24-.43-55-39.29）*80%*10%=.08元
情形二、个人出租非住宅
3、张三为A市人，将位于B市的店面出租给某增值税一般纳税人（租金需要开专票），含税月租金，应交的税有哪些？
增值税：÷（1+5%）*5%=元
教育费附加、城镇土地使用税、地方教育费附加免征；
城市维护建设税：*7%*50%=.75
房产税：÷1.05*12%*0.5=
印花税：*0.1%*0.5=40.43
个人所得税：按照财产租赁所得，个税=（月租金-税费）*80%*10%=
4、张三为A市人，将位于B市的店面出租给某增值税一般纳税人（租金需要开专票），含税月租金，应交的税有哪些？
增值税：÷（1+5%）*5%=元
教育费附加、地方教育费附加：*（3%+2%）*50%=
城市维护建设税：*7%*50%=
房产税：÷1.05*12%*0.5=
印花税：*0.1%*0.5=63
个人所得税：按照财产租赁所得，个税=（月租金-税费）*80%*10%=（÷1.05-----63）*80%*10%=.16
综上：个人出租不动产业务大致可以总结如下
城镇土地使用税跟着地方*策走。
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