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TUhjnbcbe - 2023/6/30 20:34:00
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昨天有个粉丝私信房太子,说想买套公寓,我告诉他不要买公寓、写字楼、商铺、这类房产,要买就买70年产权的住宅。他一脸懵逼的问我,为什么?我告诉他缺点太多了,其中税费是一方面。

那么各种二手房产的税费到底怎么算呢?一篇总结送给你们,以后买二手房就心中有数了!

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首先,我们先搞清楚,税费到底是你出,还是对方出?

一般来说,个税、增值税是卖家承担;评估费、中介费、契税是买家承担。

但是约定俗成来说,业主想卖一套房子,标价w,这w就是净得款。意思就是业主肯定到手w,其余费用都是买家承担的。如果你希望业主负责税费,也可以,那他就会把房子总价提高一些,反正羊毛出在羊身上嘛。

所以,不管大家有没有达成共识,事关金钱,交易的时候一定要在合同上标注清楚,房子款项多少,谁负责什么税费,以免过后出现争执。

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其次,我们来看看各种税费怎么算。

(满XX年:从房产证、契税的完税证明上,注明的时间算起,这两个日期,谁在前就从谁算起)

契税:(也叫买方税,只要房屋发生交易就要缴纳)

一套房:面积90以下,1%;面积90以上,1.5%。

二套房:面积90以下,1%;面积90以上,2%。

三套房(及以上):不论面积,都是3%。

增值税:

不满2年:约5.3%

满2年:免增值税。

个税:

不满2年:1%。

满2年:1%。

满五唯一(只有一套房子,且满5年):免个税。

土地出让金:(在土地证上看)

出让性质土地:免出让金。

划拨土地:约1%。

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关于很多博主说的“省个税”方法,其实是这样的:

个税有两种算法,哪种便宜就用哪种。

如果是按差额计算的算法,在一定情况下是可以实现0个税的。

这个算法是:个税=(过户价-购入价-上次契税-利息成本-装修成本)*20%

比如,某房子从16年买入~19年卖出期间,3年利息约20万元。要想把个税做成0,就需要卖家到银行打印利息清单,并且加印公章。很多卖家不愿意去做这个事情,因为这件事是买家收益,卖家一分钱都拿不到,还花了时间。但是我们买家和中介可以自己去跑呀!到房管局过户的时候,把盖了章的利息清单交上去,个税变为0,实打实地省了几万块。

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其它房产——

以上咱们总结的都是二手普通住宅的税费,下面我们来分析二手公寓、商铺、写字楼、别墅的税费。

二手公寓、商铺、写字楼:

契税:成交价*4%左右

增值税:差额*5.6%左右

个税:差额*20%左右

印花税:1%

转移登记费:元左右

土地增值税:增值额*(30%~60%)

土地增值税,可以说是税费里面最大的部分

记住这条公式:土地增值税=增值额*(30%~60%)

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怎么算增值额呢?

增值额=成交价(约实际成交价的85折)-原值(看原值购房发票、契税发票)-合理税费(原购买税费+银行利息)

增值额的多少,就可以决定税率是30%~60%中的哪一段。

增值额/原值≤50%,税率30%

增值额/原值在50%~%,税率40%

增值额/原值在%~%,税率50%

增值额/原值>%,税率60%

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因为这类产品的税费特别高,房太子这里给大家几个小建议:

1.先弄清楚原值。

2.小心房产证超五年的公寓、商铺、写字楼,因为原值会很低。

3.如果非要买优先选择二手房东的公寓、商铺、写字楼,因为原值高。

4.这几种产品,能不买,建议就不要买,一是增值太慢,二是出手太难,抵押都难,变现难。

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别墅:

以前购买别墅,需要交20%的土地增值税,现在的别墅就是放大版的普通住宅,不管是独栋别墅还是联排别墅,都不需要交这个费用了。

因此,别墅的税费,我们可以参考文章开头的普通住宅税费。

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在国家发布了限墅令后,新建的别墅越来越少,很多有经济条件的朋友,开始把购买别墅提上日程了。职业的房产投资人是不投资别墅的,别墅是有钱人消费品。为什么?

1.别墅总价比较高,流动性不好。

2.除了核心城市,核心地段的豪宅别墅,其他的涨幅都跑不赢住宅。

3.别墅面积大,出手的税费也比较高,下家也很难接手。

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