房产税是对拥有房产的产权人征收的一种财产税,根据房产的具体用途,房产税分为两种计算方式,一是自用房产以房产原值为基础从价计征;二是对外出租的房产,以取得的租金收入为征税标准从租计征。
对于自用的房产,适用从价计征方式,以房产原值扣除减除费用后的余值为计税依据,适用1.2%税率。
减除费用为房产原值的10%——30%,具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民*府确定,具体计算公式为:
应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应该包含地价款,包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
同时,凡是属于以房产为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水,采暖,卫生,通风,照明,通讯,煤气,消防,中央空调,电梯,电气,智能化楼宇设备等,无论会计上是否单独核算,均应计入房产原值,计算缴纳房产税。
对于对外出租的房产,适用从租计征方式,以租金收入(不含增值税)为计税依据,税率为12%,个人出租住房的,不区分用途,减按4%税率征收房产税。从租计征方式下,房产税计算公式为:
应纳税额=租金收入(不含税)×12%(或4%)
如果同时存在自用和出租的,应分别计算房产税。对外出租合同约定有免租期的,免租期间,由产权所有人按照房产余值计算缴纳房产税。
按照房产原值从价计征房产税的,需要考虑时间,计算公式“应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%”是计算的年应纳税额,比如某公司年3月份新购置房产自用,3月15日交付使用,从交付的次月开始计征房产税,年需要计征房产税的月份为9个月,在计算年房产税时,需要在年应纳税额的基础上乘以9/12。从租计征由于以租金收入为计税依据,租金收入本身就已经考虑了时间,所以计算时不需要再考虑时间因素。
个人所有的非营业用的房产免征房产税,这里的非营业用房产是指居民住房,不论多少面积,不论是普通住宅还是高档住宅(别墅)均无需缴纳房产税,但是对于个人拥有的营业用房(比如办公楼,商铺等)以及出租的房产(包括住房),不属于免征范围,需要缴纳房产税。