白癜风论坛 http://pf.39.net/bdfyy/zjdy/150516/4624544.html一.建筑物评估成本法：
1.建筑物评估成本法计算公式：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值；
=重置成本*成新率
2.重置成本核算：
2.1重置成本：现行的市场条件重新购建相同的全新的资产所消耗的全部支出；复原重置：现行的价格，相同的材料,建筑标准,格式,技术复制全新资产需要的支出；更新重置：现行的价格，现时材料,新型标准,格式,设计,技术新购建资产需要的支出；
2.2重置核算法：重置资产估算各项费用求和，而确定成本购建费用,运杂费和安装调试费等；
2.3价格指数法：依据历史成本和价格指数变化比率，求得成本；
2.4预算调整法：适用于工期短的建筑物，以原建筑物预决算资料，以原工程量作物价调整，加间接费用，其他费用；待估建筑物重置成本=建筑物综合溢价+前期费用+其他费用+资本成本；
2.5单位法：明确建筑物价值因素作为可比单位，市场获取可比参照物作单位调整而评估；
估算实体性贬值
3.实体性贬值：资产使用自然力作用物理性损耗引起的贬值，有形的贬值；
3.1观察法：专业人员对资评对象主要部分技术鉴定，综合考虑事故维修，日常维护和更新成本以及现时功能，比较全新资产评估自然物理得损耗，引起贬值；
实体性贬值=重置成本*实体贬值率
3.2使用年限法：
实体贬值率=实际已经使用年数/总使用年数
实体性贬值=资评资产重置成本*实体贬值率
3.3打分法：利用建筑物成新率评分标准，分对结构，装饰，设备部分打分而后修正相应分值得成新率=结构部分*C+装饰部分*S+设备部分*BC,S,B分别是相应部分修正系数；
3.4费用法：恢复资评资产功能支出得全额；
3.5综合法：运用多种核算成新率方法乘以权重累加获得综合成新率；
4.功能性贬值估算；
4.1功能性贬值：技术进步而致资产功能相对落后而形成的贬值；包括重置成本超支，运营成本超支；
4.2估算运营成本：依据功能相同相似的参照资产比较运营超支，差额计算，考虑税额；
4.3重置成本高：功能性贬值：复原价与更新价差额；
5.估算经济性贬值；
5.1概念：经济性贬值：资产利用率降低以及运营收益下降而出现的贬值；
5.2估算方法：
直接法：假设年收益损失额相同；
经济性贬值=年收益损失额*（1-税率）*（P/A,r,n）-年金现值
假设年收益不同：
经济性贬值=年收益折成现值得和；
三.建筑物评估收益法：
1.核算公式：
1.1基本公式：
区别N年期，每年固定收益A时，评估值=[A(1-1/(1+r)n]/r，r-折现率;
固定收益A，且逐增B，评估值=(A/r+B/r2)[1-1/(1+r)n]-(B/r)[n/(1+r)n];固定收益A，每年同比例g递增，评估值=[A/(r-g)][(1-(1+g)n/(1+r)n]，r-折现率；
不规则收益，评估值=各年收益折现后累加；
1.2土地建筑物总收益A扣除算法（每年）；
PB=(A-PL·RL)·(P/Ab，rb,n);
PB-建筑物价值；PL-土地价值；RL-土地内部收益率；Ab-建筑物年净收益；rb-建筑物还原利率；n-年期；
2.核算操作：
1.年净收益：
租金扣除维修费，期间使用费，租金，折旧；
房地产土地成本，期间费用，税金，利润；
生产自用生产成本，期间费用，税金，利润；
2.期限：土地使用期≥建筑物经济耐用期建筑物期限为其耐用期；
土地使用期≤建筑物经济耐用期建筑物期限为土地使用期；
