北京哪家医院治疗白癜风最权威 https://jbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/bdf/初级经济篇
契税
契税的纳税人和征税范围
（一）纳税人
契税的纳税人，是指在我国境内承受（受让、购买、受赠、交换等）土地、房屋权属转移的单位和个人。
（二）征税范围
1.一般范围
（1）地
①国有土地使用权出让；
②土地使用权转让，包括出售、赠与、交换或者以其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（2）房
①房屋买卖；
②房屋赠与；
③房屋交换。
2.视同发生应税行为
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；
公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。
（2）以土地、房屋权属抵债；
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
3.土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。
“抵押”和“抵债”不同，将土地、房屋权属抵押给债权人担保债权的实现时，土地、房屋的权属并不发生转移，不属于契税的征税范围；而将土地、房屋权属用于抵债时，土地、房屋权属将发生转移，属于契税的征税范围。参考下图：
是否应当征收契税，一看地域，二看行为，三看主体：
表6-4
契税应纳税额的计算
1.应纳契税税额=计税依据×税率
2.契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。
3.计税依据
（1）以成交价格为计税依据
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以不含增值税的成交价格作为计税依据。
（2）以价格差额为计税依据
①土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。
②交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。
此处的“交换”是指以房换房、以地换地、房地互换，如果是以房（地）抵债、以房（地）换货，应视同房屋（土地）买卖缴纳契税。
（3）补交契税
以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时（转让方）应补交契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。
（4）核定计税依据
①土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计税依据。
②对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关参照市场价格核定计税依据。
契税的税收优惠政策与征收管理规定
（一）税收优惠政策
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
6.经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。
（二）征收管理规定
1.纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2.纳税地点：土地、房屋所在地的税务征收机关。
3.纳税期限：纳税义务发生之日起10日内。
土地增值税
交不交土地增值税？
（一）纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。
（二）征税范围的一般规定
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
（三）特殊业务的处理
1.房地产的交换
（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；
（2）对居民个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.合作建房
对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。
4.房地产的抵押VS抵债
对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。
5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。
6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。
7.房地产开发企业
（1）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
（2）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，征收土地增值税。
8.自年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
9.企业改制重组（年调整）
（1）企业发生整体改制的，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
10.其他税收减免规定
（1）纳税人建造普通标准住宅（不包括高级公寓、别墅、度假村等）出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税；超过20％的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（3）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
交多少土地增值税？（应纳税额的计算）
（一）整体计算思路
1.确定扣除项目金额
2.计算增值额
增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额
纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
3.计算增值率
增值率＝增值额÷扣除项目金额×%
4.确定适用税率及速算扣除系数。土地增值税实行4级超率累进税率，税率表如下：
表6-5土地增值税4级超率累进税率表
5.计算应纳税额
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（二）房地产开发企业新建房扣除项目金额的确定
1.取得土地使用权所支付的金额
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
2.房地产开发成本
房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
3.房地产开发费用
（1）能分摊且能证明
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
②其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”的金额之和的5%以内计算扣除。
允许扣除的房地产开发费用
=允许扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×规定比率（5%以内）
（2）不能分摊或不能证明
财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（不区分利息费用和其他费用）按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
允许扣除的房地产开发费用
=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×规定比率（10%以内）
（3）财政部、国家税务总局对土地增值税扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4.与转让房地产有关的税金
（1）城市维护建设税及教育费附加；
（2）《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。
5.加计扣除：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
（三）其他情形下扣除项目金额的确定
1.房地产开发企业以外的其他企业转让新建房的扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额
（2）房地产开发成本
（3）房地产开发费用
（4）与转让房地产有关的税金
①城市维护建设税及教育费附加、印花税；
②《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。
2.旧房及建筑物转让的扣除项目
（1）方法一：按评估价格扣除
①旧房及建筑物的评估价格（重置成本价×成新度折扣率）；
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金；
③转让环节缴纳的税金。
（2）方法二：按购房发票金额计算扣除
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以扣除：
①按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算的金额；
②转让环节缴纳的税金，包括城市维护建设税及教育费附加、印花税、购房时缴纳的契税（需提供契税的完税凭证）。
怎么交土地增值税？（征收管理规定）
（一）土地增值税清算
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
（二）其他征收管理规定
1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
2.纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。
3.房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
印花税
印花税的纳税人
1.印花税的纳税人，是指订立、领受在中华人民共和国境内具有法律效力的应税凭证，或者在中华人民共和国境内进行证券交易的单位和个人。
应税凭证，是指：（1）《印花税税目税率表》规定的书面形式的合同；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照。
证券交易，是指在依法设立的证券交易所上市交易或者在国务院批准的其他证券交易场所转让公司股票和以股票为基础发行的存托凭证。
2.纳税人的种类
（1）立合同人，指应税合同的当事人，不包括合同的担保人、证人、鉴定人。当事人的代理人有代理纳税义务。
（2）立账簿人。
（3）立据人。
（4）领受人。
（5）使用人，指在国外书立、领受，但在国内使用应税凭证的单位和个人。
3.如果一份合同或应税凭证由两方或两方以上当事人共同签订，签订合同或应税凭证的各方都是纳税人（证券交易除外），应各就其所持合同或应税凭证的计税金额履行纳税义务。
4.对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。
合同
1.应税合同的应纳税额的计算公式
应纳税额=价款或者报酬×适用税率
2.应税合同、计税依据及税率
应税合同仅限于列举的11类，未明确列举的其他合同（如人身保险合同、委托合同）不需缴纳印花税。
应税合同的计税依据为合同列明的价款或者报酬，不包括增值税税款；合同中价款或者报酬与增值税税款未分开列明的，按照合计金额确定。
同一应税凭证载有两个或者两个以上经济事项并分别列明价款或者报酬的，按照各自适用税目税率计算应纳税额；未分别列明价款或者报酬的，按税率高的计算应纳税额。
产权转移书据
1.产权转移书据，包括土地使用权出让和转让书据；房屋等建筑物、构筑物所有权、股权（不包括上市和挂牌公司股票）、商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据。
2.应纳税额=价款×0.5‰
3.价款
（1）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据列明的价款，不包括增值税税款；产权转移书据中价款与增值税税款未分开列明的，按照合计金额确定。
（2）应税合同、产权转移书据未列明价款或者报酬的，按照下列方法确定计税依据：
①按照订立合同、产权转移书据时市场价格确定；依法应当执行政府定价的，按照其规定确定。
②不能按照上述规定的方法确定的，按照实际结算的价款或者报酬确定。
营业账簿
1.对记载资金的营业账簿征收印花税，对其他营业账簿不征收印花税。
2.应纳税额=实收资本（股本）、资本公积合计金额×0.25‰
权利、许可证照
1.权利、许可证照，包括政府部门发放的不动产权证书、营业执照、商标注册证、专利证书。
此处“不动产权证书”中的“不动产”，既包括房屋等建筑物、构筑物，也包括国有土地使用权。
2.应纳税额=应税凭证件数×5元/件
我国印花税税率包括比例税率和定额税率两种形式，实行定额税率（也称“按件贴花”）的仅限于“权利、许可证照”。
证券交易
1.证券交易，是指在依法设立的证券交易所上市交易或者在国务院批准的其他证券交易场所转让公司股票和以股票为基础发行的存托凭证。
2.对证券交易的出让方征收，不对证券交易的受让方征收。
3.应纳税额=成交金额或者依法确定的计税依据×1‰
以非集中交易方式转让证券时无转让价格的，按照办理过户登记手续前一个交易日收盘价计算确定计税依据；办理过户登记手续前一个交易日无收盘价的，按照证券面值计算确定计税依据。
印花税税收优惠
1.法定凭证免税
（1）应税凭证的副本或者抄本，免征印花税；
（2）农民、农民专业合作社、农村集体经济组织、村民委员会购买农业生产资料或者销售自产农产品订立的买卖合同和农业保险合同，免征印花税；
（3）无息或者贴息借款合同、国际金融组织向我国提供优惠贷款订立的借款合同、金融机构与小型微利企业订立的借款合同，免征印花税；
（4）财产所有权人将财产赠与政府、学校、社会福利机构订立的产权转移书据，免征印花税；
（5）军队、武警部队订立、领受的应税凭证，免征印花税；
（6）转让、租赁住房订立的应税凭证，免征个人（不包括个体工商户）应当缴纳的印花税；
（7）国务院规定免征或者减征印花税的其他情形。
2.应纳税额不足1角的，免征印花税。
3.对商店、门市部的零星加工修理业务开具的修理单，不贴印花。
4.对铁路、公路、航运、水路承运快件行李、包裹开具的托运单据，暂免贴花。
5.对企业车间、门市部、仓库设置的不属于会计核算范围的账簿，不贴印花。
6.对运输、仓储、保管、财产保险、银行借款等，办理一项业务，既书立合同，又开立单据的，只就合同贴花；所开立的各类单据，不再贴花。
7.对企业兼并的并入资金，凡已按资金总额贴花的，接收单位对并入的资金，不再补贴印花。
8.书、报、刊发行单位之间，发行单位与订阅单位或个人之间书立的凭证，免征印花税。
9.由外国运输企业运输进口货物的，外国运输企业所持有的一份结算凭证，免征印花税。
10.下列特殊货运凭证，免征印花税：
（1）抢险救灾物资运输结算凭证；
（2）为新建铁路运输施工所属物料，使用工程临管线专用运费结算凭证。
11.对在供需经济活动中使用电话、计算机联网订货，没有开具书面凭证的，暂不贴花。
12.对国务院和省级人民政府批准进行政企脱钩、对企业进行改组和改变管理体制、变更企业隶属关系，以及国有企业改制、盘活国有资产，而发生的国有股权无偿转让划转行为，暂不征收证券交易印花税；对上市公司国有股权无偿转让，需要免征证券交易印花税的，须由企业提出申请，报证券交易所所在地税务局审批，并报国家税务总局备案。
印花税征收管理
1.纳税义务发生时间：通常为纳税人订立、领受应税凭证或者完成证券交易的当日。
2.纳税地点
（1）单位纳税人应当向其机构所在地的主管税务机关申报缴纳印花税；
（2）个人纳税人应当向应税凭证订立、领受地或者居住地的税务机关申报缴纳印花税；
（3）纳税人出让或者转让不动产产权的，应当向不动产所在地的税务机关申报缴纳印花税；
（4）证券交易印花税的扣缴义务人应当向其机构所在地的主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
3.纳税期限
（1）一般情况
①印花税按季、按年或者按次计征。
②按季、按年计征的，纳税人应当于季度、年度终了之日起15日内申报并缴纳税款。
③按次计征的，纳税人应当于纳税义务发生之日起15日内申报并缴纳税款。
（2）证券交易印花税按周解缴。证券交易印花税的扣缴义务人应当于每周终了之日起5日内申报解缴税款及孳息。
（3）已缴纳印花税的凭证所载价款或者报酬增加的，纳税人应当补缴印花税；已缴纳印花税的凭证所载价款或者报酬减少的，纳税人可以向主管税务机关申请退还印花税税款。
4.缴纳方法
（1）自行贴花
①纳税人在书立、领受应税凭证时，自行计算应纳印花税税额，向当地征税机关或印花税票代售点购买印花税票，在应税凭证上一次自行贴足印花并自行注销。
②已贴用的印花税票不得重用；已贴花的凭证，修改后所载金额有增加的，其增加部分应当补贴印花。
（2）汇贴汇缴
①汇贴：一份凭证应纳税额超过元的，纳税人应向当地税务机关申请填写缴款书或完税证，将其中一联粘贴在凭证上或者税务机关在凭证上加注完税标记代替贴花。
②汇缴：同一类应纳税凭证，需频繁贴花的，纳税人应向当地税务机关申请按期汇总缴纳印花税，但最长期限不得超过1个月。
（3）委托代征
对通过国家有关部门发放、鉴证、公证或仲裁的应税凭证，税务部门可以依法委托这些部门代征印花税，发给代征单位代征委托书，明确双方的权利和义务。
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