契税是以境内转移土地、房产权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，土地指的的土地使用权的转移，房产指房产所有权的转移。所以契税的纳税义务人是土地或房产的承受方而不是转让方。那么契税具体如何计算呢？
契税的计算公式：
应纳税额=计税依据×税率
计税依据的确定
1、土地所有权出售、房屋买卖
土地所有权出售或房屋买卖是以转移合同确认的成交价格为计税依据。这里的成交价格包括交付的货币、实物或其他经济利益对应的价款。比如从开发商手中购买住宅，以商品房买卖合同中注明的价款总额（单价×购房面积）作为计税依据，缴纳契税。
2、国有土地使用权的出让
承受国有土地的使用权，承受方以支付的全部经济利益为计税依据。以协议方式出让的，为出让合同中确定的成交价格，包括：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、市政配套设施费等支付的货币、实物、无形资产以及其他经济利益。
如果没有成交价格或成交价格明显偏低，则由征税机关按照评估价格和土地基准地价依次确定。
划拨方式取得土地使用权之后，又经过批准改为出让方式的，土地承受方需要依法补交契税，补缴税款的计税依据为应补缴的土地出让金以及其他出让费用。
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，享受免征优惠。
3、土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格转移土地、房屋
土地、房屋无偿赠与，以获奖方式承受土地等没有成交价格的转移行为，税务机关参照土地使用权、房屋买卖的市场价格来核定价格，注意法定继承可以享受免税优惠。婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房产权属可以享受免征优惠。
4、房屋互换
房屋互换支付差价一方缴纳契税（互换之后，谁手中房屋价格高，谁缴纳契税），那么等价房屋的互换无需缴纳契税。
可以看出契税的计税依据大致可以分为两类，一是有成交价格的，按照成交价格；二是没有价格或价格不明的，税务机关参照市场价格进行核定。但是如果纳税人申报的成交价格、互换价格明显偏低且无正当理由，税务机关可依法核定。
契税实行的税率是3%——5%的幅度比例税率，省、自治区、直辖市可以按照规定对不同的主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别比例税率。
