沈阳白癜风医院 http://pf.39.net/bdfyy/bdfzj/171111/5837445.html王韶*的二十大，举世瞩目，圆满成功！
新时代、新征程，二十大报告高瞻远瞩、审时度势，用大战略谋划中国未来5年、10年，甚至更长期的战略部署、行动纲领、大*方针，意义深远，如北斗明灯，我们需要认真学习体会、贯彻落实。
不忘初心，方得始终！新时代房地产业面临一系列深刻调整和升级，读懂二十大会议精神，有助于准确把握新发展阶段，贯彻新发展理念，构建企业和行业高质量新发展格局，创造房地产美好新明天。
一、房地产业对经济的作用由推动器转向稳定器
年中国实施住房制度改革以来，房地产业发展迅猛，房地产业增加值占GDP比重稳步提升，对社会经济起到了推动器的作用。在此过程中，房价总体处于上升期，部分人通过炒房实现了财富积累，以至房地产出现金融化泡沫化倾向。
图1、—年中国及广东房地产业增加值占GDP比重走势
数据来源：《中国统计年鉴》《广东统计年鉴》，国家及广东统计网站
过度金融化使房地产占用的金融资源不断增长，如，房地产相关贷款在金融机构中占比由年14.2％上升至年28.7％，推升居民部门杠杆率由年16.9％上升到年的62.2％；上市房企的资产负债率于年超过70%并持续上升，至年约达79%，年小幅回落，但年再次反弹至79.3%。杠杆率越高，债务主体能承受的资产价格波动能力越弱，债务风险一旦爆发，可能引发系统性金融风险。
随着年底中央经济工作会议提出“房住不炒”，房地产业的定位和市场属性已由单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变，住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性，投资性需求逐年减少，加之人口老龄化少子化加重、城镇化进程放缓等因素影响，住房需求和房价涨幅趋于下降，买地就赚钱、建房就赢利、卖房就发财……都不再现实！这种迹象在近年市场表现中越发明显，未来将更加突出。
-年，全国商品住宅年销售由9.7亿平方米增至15.65亿平方米，除年同比下降9.1%，其他年份同比均有所增长，10年间年均增速为4.9%。年以来增速明显减缓，仅为1.1%-5.3%，住房增量市场基本达到峰值。相比较，广东商品住宅销售面积自年达到1.35亿平方米之后，近年总体呈现逐年回落态势，意味着增量市场早于全国进入调整期。
图2、全国及广东商品住宅销售面积走势
数据来源：国家统计局、广东统计局，下同。
图3、全国及广东商品住宅销售面积同比增速走势
从房价走势看，年以来全国与广东商品住宅销售均价走势基本一致，均呈现持续上涨态势，分别由元/平方米和元/平方米上涨至年的元/平方米和元/平方米，年均增速分别为7.6%和8.0%。其中，自年以来，涨幅均呈持续回落。
图4、全国及广东商品住宅销售均价走势
图5、全国及广东商品住宅销售均价同比走势
不可否认，房地产市场对经济的影响势大力沉，当前房地产稳定就是对防范和化解风险、促进“六稳”“六保”的最大贡献。
二、围绕四个方面促进房地产市场平稳健康发展
房地产一头连着民生，一头连着发展，链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强，我国将继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。
1、解决急难愁盼问题，“房住不炒”需长抓不懈
二十大报告指出：要实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益，紧紧抓住人民最关心最直接最现实的利益问题……着力解决好人民群众急难愁盼问题。
住房是民生问题，是百姓安身立命之所，家庭最大宗消费、最重要的资产；也是发展问题，关系民生福祉、经济社会发展全局。自古至今都是普通百姓最纯朴的民生追求，直接影响获得感、幸福感和安全感，自然也是人民群众急难愁盼的问题之一。
十八大以来，*和国家始终把“实现全体人民住有所居”作为一项重要改革和民生任务全面部署、大力推进。
二十大关于住房制度的提法与十九大一致。尽管年下半年楼市进入深度调整期，但“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的*策基调始终不动摇。二十大再次重申，这显示“房住不炒”作为我国房地产业长期坚持的基本定位不会变。
可以预见，在“房住不炒”的总基调之下，期望一线核心城市全面放松限购不现实；强二线城市可适当优化非核心区域限购；其他城市则可根据实际需要完善限购。
2、租购并举实现住有所居
人人享有适当住房、人人享有基本住房权利是新时代保障和改善民生的重要目标，构建完善的住房供应体系是实现目标的基本保证。
年底，中央首次明确租购并举为我国住房制度改革的主要方向，强调着力发展住房租赁市场。二十大再次强调租购并举，表明租购并举是我国推进住房制度改革、住房高质量发展的顶层设计，中央将继续在住房供应*策端推动住房租赁市场发展，进一步完善租赁、市场与保障并行的住房体系。
过去五年，租购并举处于摸索起步阶段，住房租赁市场受到诸多制约，如：用地和房源的局限性、融资受抵押物限制、税收优惠、从业人员素质，以及监管体系不健完等等，相当部分租赁企业举步维艰。
针对以上问题，为推进租赁住房建设，近年金融、财税、土地等配套*策频频落地，并积极降低新市民落户门槛、推进落实租售同权。这对于提高企业参与积极性，增加租赁住房供给量，吸引新市民和住房困难阶层具有实质性意义。
随着租购并举住房制度的逐步建立，“购买＋租赁＋保障”三轨制平稳推进，将形成完善的住房供应体系，既有市场供给的具有完全产权的商品住房,也有*府主导的多层次公共住房，还有企业和个人提供的社会租赁住房，使住房租赁与销售并重成为住房市场支柱，实现住房供给低端有保障、中端有市场、高端有约束，形成市场自主循环的稳定健康机制，有利“房住不炒”。
3、努力促进稳地价、稳房价、稳预期
二十大报告指出：要完善分配制度……规范收入分配秩序，规范财富积累机制。表明*和国家鼓励共同奋斗创造美好生活，不支持投机炒房，不鼓励不劳而获。
随着住房的民生属性突显，房地产市场的量价正向平稳回归。坚持“房住不炒”，让投资需求放弃幻想，有利于保持调控*策的连续性、稳定性和协调性，也有利于稳定预期，最终实现稳地价、稳房价。
另一方面，房地产税是房地产调控长效机制的重要环节。房地产由增量市场转向存量市场，土地出让金必然大幅减少，通过征收房地产税，拓展地方*府财*收入，减少对土地出让金依赖，进而降低土地价格；通过累进税率和差别化税率，对持有多套住房征收高额房地产税有其合理性，既抑制投资性需求，防止房价过快增长，还是调节社会收入分配的重要手段。
年10月23日，全国人大常委会会议授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，扩大房地产税收改革试点已经箭在弦上。年3月16日，财*部宣布今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。但房地产税缓收不是不收，只要条件允许，势必加快推进。
4、人房地钱联动机制推动长效机制不断完善
长效机制是一项系统性工程，调控*策需以“稳”为核心，在平稳基础上把握好*策节奏和力度，建立以“人、房、地、钱”四项要素的联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。
中国住房总体短缺的问题已得到根本性解决，但仍存在结构性不平衡和住房资源分配不均问题，部分人口流入、产业发达的热点城市相应供求矛盾依旧突出。
以人定房、以房定地，即以常住人口增量作为住房需求依据，又以住房需求为土地供应依据，建立土地市场多元供给竞争机制，有机平衡居住、产业和社会公共服务等的发展关系，减少错配和浪费，促进土地资源效能的更大释放。
以房定钱，即准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，实施稳健的金融*策，保持信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。稳妥有序推进房地产并购贷款业务，重点支持优质房企并购困难房企的优质项目，以市场化方式支持化解房地产风险，有利市场预期稳定。
三、提高人民生活品质，住房消费升级潜力大
二十大报告关于住房制度的内容被放在“增进民生福祉，提高人民生活品质”体系下论述，这与“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”是一致的。
在实现保障和改善民生水平的基础上，“品质”被提到更高层面，意味着我国住房制度既要保民生，更要提品质。
据第七次全国人口普查，年我国城镇家庭户住房.6亿平方米，8.1亿间，人均住房1.06间，与城镇家庭户人口占比大致相当，其中年前建成的住房达80%。
过去住房的建筑风格、房屋质量、园林绿化、户型功能及配套设施等都参差不齐，居住体验感、舒适度都不高，换房渐成市场主体。住房消费从“居者有其屋”到“居者优其屋”，人们对住房功能要求从满足基本居住转为满足高品质生活需要，尤其经历新冠疫情洗礼后，更要求有文化娱乐、运动休闲、居家办公、健康养老等精神性、改善性配套，期盼住房环境更生态优美、居住空间更宽敞舒适、配套设施更齐全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更环保健康、社区文化更活跃丰富。
顺应新科技和新消费发展趋势，由
